鯉城區火炬工業區改造升級的定位、策略與實施
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發布日期：[2021-02-24]
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一、發展定位火炬工業區產權成分混雜，廠房較為集中。鑒于鯉城區將來產業發展方向和城市布局，火炬工業區適合采取保留改造方式，加大產城融合力度，推動產業“優二進三”，全力打造成為“互聯網＋智慧型工業區為主的綜合功能區”，逐步向政府管理信息化工業區發展。功能上重點發展研發孵化、企業服務、產品展示等生產性服務功能；其次發展文化休閑、商業等生活性服務功能。
二、 規劃策略
1.產業升級策略依據泉州“十三五”規劃綱要及由“泉州制造”向“泉州智造”的轉變要求。一是按照全市產業發展布局要求，火炬工業區以發展都市型產業為主，主要承擔產業更新（如為產業服務、為內容服務）、生產研發、新興產業、城市服務提升等功能，促進火炬工業區服務升級。二是實施“優二進三”。現階段工業區重點實施“優二進三”“提二優二”的發展方式。“提二優二”指逐步升級部分優勢產業，鼓勵引入新興產業或高新技術產業。火炬工業區內現有的鞋服制造、電子信息等都市型工業生產能力已達到相應規模，鯉城區政府應鼓勵這些企業以圍繞集約、集聚、集成為目標，積極培育新產品、運用新技術，滿足多樣化、個性化的市場需求。同時，火炬工業區應整合閑置存量空間，一要積極為核心企業提供場地服務；二要營造良好環境，運用當地優惠政策，吸引更多優質企業入駐。引導區內現有小規模批發零售業企業、小規模生產加工業企業、塑料制品等污染企業逐步退出。依托緊鄰中心城區優勢，重點引進電子商務企業入駐火炬工業區，建設火炬工業區文化創意及工業設計分園、淘寶城分園。
2.落實上位策略一是順應鯉城區的城市發展方向，火炬工業區改造升級既要滿足鯉城區向西南組團發展要求，又要承接中心組團特別是鯉城區老城區的功能外溢。二是通盤考量基礎教育設施布局規劃，探索一部分企業用地置換為教育用地、醫療服務用地，既能促進火炬工業區相關企業騰退，又能完善區內城市配套功能。為后期入駐新興產業、高新技術企業員工子女教育及醫療提供保障。
3.用地／租用優化策略考慮火炬工業區未來互聯網＋智慧型工業區為主的綜合功能區的發展定位，結合火炬工業區企業生產和居民生活需求，工業區用地優化主要通過優化整合等方式，保障火炬工業區核心企業用地／租用為主，重視在核心企業周邊200米范圍進行用地／租用的整合，如在考慮嘉亨家化周邊的閑置廠房整合，統一解決現有企業用地，同時也增加商務辦公、居住空間等綜合配套。以火炬工業區常興路為軸線，以核心企業為分布點，將火炬工業區劃分為產業升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區，對改造方向和控制內容提出指引。
（1）產業升級區：為2.5產業。采用“騰籠換鳥”的方式，整合現有資源，引入2.5產業以及其他現代服務業，在常興路北段兩側建筑允許改造開發商業性辦公樓，對接源和1916和淘寶城，以工業設計、研發創意企業為主。
（2）總部經濟區＋戰略新興區：為保留的核心升級改造工業企業。在寶峰鞋業、嘉亨家化、鴻星爾克等核心企業周邊，限制更新改造，由政府統一收儲進行規劃，保障現有核心企業用地／租用需求，同時，在邊防醫院及周邊規劃戰略新興區（含預留控制區），優先引導高新技術企業、新興產業企業入駐，設立研發辦公室或商業辦公，并預留公共服務功能。
（3）臨水改造區：可能的商業地產方向。常興路南段與南環路交叉區域設立臨水改造區，一是保留現有廠房及格局，適當發展金融保險、貿易咨詢等企業入駐；二是在內河沿岸引導部分工業用地向居住、商業、辦公用地置換，鼓勵進行商業、辦公等生態開發，兼顧居住配套，提升地塊價值。
4.品質提升策略一是設施配套改造。沿常興路、火炬街路兩側，拆除現有一部分騰退閑置企業建筑，根據產業升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區分區要求，增加孵化基地、公共服務中心、休閑娛樂中心等產業配套設施。二是道路交通改造。對園區內部道路重新規劃，對客貨流進行合理的分流。同時，施劃交通標線，拆除沿路低矮建筑，修繕道路、完善修建綠化步道。三是建筑更新改造。對臨時搭蓋的簡易結構及質量較差建筑予以拆除；對分布在常興路、火炬街兩側的建筑進行合理改造；對分布常興路、火炬街兩側等主要道路以外的質量較好建筑予以保留。四是景觀提升改造。適當在產業升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區等增加的公共空間和休閑場所，提升整體街道景觀水平。
三、規劃實施
1.引入更新單元老舊工業區更新改造模式，主要有市場主導模式、政府主導模式、公－私－社區三向伙伴關系為向導的多目標綜合性模式，改造方式，主要有拆除重建、保留改造、功能置換。根據對火炬工業區的調研考察，目前火炬工業區適合以政府主導模式為主、多目標綜合性模式為輔的更新改造模式。近期適合以保留改造、功能置換并舉，遠期以拆除重建為主。具體劃分為：產業升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區3個更新單元。
（1）產業升級更新單元：改造模式以政府引導＋企業自主改造為主，改造方式以廠房修繕為主、功能置換為輔，打造以生產性服務業為主的都市產業服務區。
（2）總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）：改造模式以政府主導圍繞龍頭企業，片區改造為主，改造方式采用改建和置換，打造核心企業總部及新興產業辦公區。
（3）臨水改造區：改造模式以政府引導＋開發商改造為主，改造方式采用拆除重建，探索利用林渠景觀完善工業區生活功能。
2.打造智慧平臺引入1－2家具有園區信息化運營和園區改造經驗的企業，建立火炬工業區網絡公共服務智慧窗口：一是協助鯉城區政府，對火炬工業區改造前現有廠房進行數據采集和信息化管理，實施動態掌握企業入駐、外遷、閑置廠房占地及面積等一手數據，為鯉城區政府科學、合理地按照都市升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區規劃改造，提供信息化支撐。二是與鯉城區政府信息門戶、公共微信平臺等網絡資源建立信息化接口，協助鯉城區政府對火炬工業區改造過程進行實時網絡宣傳推廣和各類媒體報道。三是協助鯉城區政府，按照都市升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區規劃要求，開展招商引資、企業入駐、孵化培訓、共享辦公改造等各類功能服務。
3.有序逐步推進一是分區域推進———劃定重點區域。鼓勵和實施1－2個園中園、小微產業園發展改造，逐步提升現有園區的科創及研發比重，或對接戰略性新興產業，引導園區企業從工業經濟向生產性服務經濟轉型。二是分時期推進———近期中期遠期。實行分期建設，應考慮各期建設的成本控制和對區域的影響，形成穩妥起步、而后大步發展、最終穩健提升的低沖擊分期方案。近期以淘汰低效產能和業態，騰挪寶貴發展空間，初步形成都市升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區格局；中期以火炬工業區改造升級目標為導向，形成完善的產業發展功能。遠期以落實城市規劃要求為導向，全面完成整個工業區更新改造。三是分項目推進———策劃生成項目。圍繞都市升級區、總部經濟區＋戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區，策劃生成建設項目，以項目為抓手逐層推進落實。